Zašto razmišljamo o kreditu?
Mnogima je danas život teško zamisliti bez kredita, stoga ne čudi što ima u ponudi toliko puno kredita: nenamjenski, stambeni, potrošački, gotovinski, dugoročni, kratkoročni, zeleni, studentski itd. Ne zaboravite da su „minusi“ na tekućim računima i odgode plaćanja po kreditnim karticama također - kredit.
U pravilu, ugovor o kreditu sklapamo nakon što smo odredili vlastite potrebe i želje odnosno ciljeve te kad doista znamo stavke u našem osobnom ili kućnom proračunu. Kredite koristimo kad imamo cilj koji nam je nužan ili dovoljno vrijedan, kojeg želimo ostvariti u kraćem roku, a nemamo dovoljno ušteđenih sredstava da ga ostvarimo bez zaduživanja.
Koji iznos kredita možete ugovoriti?
Iako se na prvi pogled čini kako će iznos kredita odrediti cijena robe ili usluge koju želite pribaviti, iznos kredita trebali biste odrediti sami sukladno vašim trenutnim i procijenjenim budućim financijskim mogućnostima. Ako sumnjate da bi preuzeta obveza otplate kredita za vas mogla biti prevelika, bolje je pričekati, dodatno štediti i odgoditi ili odustati od kupnje željene robe ili usluge. Osim osobne procjene, prije ugovaranje kredita vašu će kreditnu sposobnost kao i maksimalnu visinu kredita, dodatno procijeniti i kreditna institucija.
Koja je razlika između promjenjive i fiksne kamatne stope?
Fiksna kamatna stopa se ne mijenja tijekom trajanja ugovornog odnosa. U svakom trenutku kredita znate koliko će ona iznositi pa nemate neizvjesnost rasta tereta otplate kredita. No, i za fiksne kamatne stope postoji rizik da će za određenu valutu ugovoreni parametri biti niži od onih u trenutku sklapanja ugovora o kreditu.
Kod promjenjivih kamatnih stopa postoji rizik rasta kamatne stope u periodu otplate kredita, odnosno kod ovakvih kredita kamatna stopa se mijenja i ovisi o ugovorenom parametru (EURIBOR, LIBOR, NRS i dr.). Dakle, promjenjiva kamatna stopa je zbroj ugovorenog parametra i fiksne marže kreditne institucije koja ne smije rasti tijekom otplate kredita i koja se mora ugovoriti zajedno s parametrom.
Najmanje rizičan je kunski kredit s fiksnom kamatnom stopom međutim ne znači da će takav kredit biti i najpovoljniji odnosno da će imati najpovoljniju kamatnu stopu.
Što treba znati o kreditima s valutnom klauzulom?
U Republici Hrvatskoj postoje krediti u kunama (tzv. čisti kunski krediti), devizni krediti i kunski krediti s valutnom klauzulom.
U slučaju kunskih kredita s valutnom klauzulom sve se obveze po kreditu iskazuju u određenoj stranoj valuti (npr. eurima), dok se isplata i otplata kredita obavljaju u kunama.
Promjene deviznog tečaja mogu bitno utjecati na visinu mjesečne obveze, odnosno obroka ili anuiteta. Slabljenje (deprecijacija) kune može povećati troškove otplate kredita odobrenih s valutnom klauzulom.
Pri zaduživanju treba uzeti u obzir najmanje dva moguća nepovoljna utjecaja:
- rizik povećanja kamatne stope (ako je ugovorena promjenjiva kamatna stopa),
- rizik promjene deviznog tečaja (ako je kredit ugovoren s valutnom klauzulom).
NOVOSTI U STAMBENOM POTROŠAČKOM KREDITIRANJU
Koji je cilj Zakona o stambenom potrošačkom kreditiranju?
Cilj Zakona o stambenom potrošačkom kreditiranju (Narodne novine, broj 101/17) jest povećati stupanj zaštite potrošača. Novi Zakon o stambenom potrošačkom kreditiranju stupio je na snagu 20. listopada 2017. godine i primjenjuje se na nove ugovore o stambenom potrošačkom kreditu sklopljene nakon njegovog stupanja na snagu. Ugovori o stambenom potrošačkom kreditu su oni kod kojih je u zalog dana nekretnina ili ugovori o kreditu čija je namjena stjecanje ili zadržavanje prava vlasništva na nekretnini.
Što je Europski standardizirani informativni obrazac (ESIS)?
Svakom potrošaču prije sklapanja ugovora kreditna institucija dužna je pružiti personalizirane informacije korištenjem standardiziranog informativnog obrasca (ESIS) koji je ujednačen na razini Europske unije. Naglašena je važnost upotrebe jednostavnog i razumljivog jezika, a obrazac se potrošaču daje unaprijed na papiru ili na nekom drugom trajnom mediju. Standardizirani obrazac omogućuje potrošaču usporedbu ugovora o stambenom potrošačkom kreditu koji su dostupni na tržištu, procjenu njihovih učinaka i donošenje informirane odluke o tome hoće li potrošač sklopiti ugovor o stambenom potrošačkom kreditu ili ne.
Na koji način će potrošač biti bolje informiran?
Potrošač treba dobiti informacije o kreditnoj instituciji, a po potrebi i kreditnom posredniku, glavnim obilježjima kredita, kamatnoj stopi i drugim troškovima, učestalosti i broju uplata, iznosu svakog obroka ili anuiteta, tablicu s primjerom otplate, informacije o eventualnim dodatnim obvezama, prijevremenoj otplati, pogodnostima, drugim pravima, mogućnosti podnošenja pritužbi, neispunjavanju obveza u vezi s kreditom, dodatnim informacijama i nadzornom tijelu.
Što je efektivna kamatna stopa?
Efektivna kamatna stopa (EKS) je kamatna stopa koja iskazuje ukupne troškove kredita za potrošače i izražena je kao godišnji postotak ukupnog iznosa kredita, te izjednačuje na godišnjoj osnovi sadašnju vrijednost svih budućih ili postojećih obveza (povlačenja tranše, otplata i naknada) ugovorenih između kreditne institucije i potrošača.
Ukupni troškovi kredita za potrošača uključuju:
1. ukupne troškove stambenoga potrošačkog kredita za potrošača, koji uključuju kamate, naknade, poreze i sve druge naknade koje potrošač mora platiti u vezi s ugovorom o stambenom potrošačkom kreditu te koji su poznati kreditnoj instituciji, osim troškova javnog bilježnika, troškove dodatnih usluga koje se odnose na ugovor o stambenom potrošačkom kreditu, a osobito premije osiguranja, koji su uključeni ako je sklapanje ugovora o pružanju drugih usluga obvezno radi dobivanja kredita ili dobivanja kredita prema uvjetima koji vrijede na tržištu,
2. trošak procjene vrijednosti nekretnine ako je ta procjena vrijednosti nužna za odobravanje stambenoga potrošačkog kredita i
3. troškove otvaranja i upravljanja pojedinim računom, korištenja sredstava plaćanja i za transakcije i za povlačenje tranše s tog računa te druge troškove vezane uz platni promet u slučajevima kad je otvaranje ili vođenje računa ugovoreno uz odobravanje stambenoga potrošačkog kredita ili za odobravanje stambenoga potrošačkog kredita prema uvjetima pod kojima se nudi na tržištu.
Bitno je istaknuti da ukupni troškovi kredita za potrošača ne uključuju troškove prijenosa prava vlasništva nekretnine i sve naknade koje je potrošač dužan platiti za neispunjavanje obveza utvrđenih ugovorom o stambenom potrošačkom kreditu.
Koliko vremena potrošač ima za usporedbu ponuda?
Kreditna institucija dužna je ostaviti potrošaču rok od 15 dana za usporedbu ponuda, procjeni njihovih učinaka i donošenje informirane odluke.
Što u slučaju dvojbe oko pojedinih odredbi ugovora?
Sklapanje ugovora o stambenom potrošačkom kreditu sa sobom neizbježno nosi rizike. Predugovorna faza jako je važna. Bitno je čitati i razumjeti sve informacije iz personaliziranog informativnog obrasca koje je dostupan prije ugovaranja pojedine usluge i u slučaju nerazumijevanja pojedinih odredbi zatražiti pojašnjenja, bilo od kreditne institucije, bilo od savjetovališta za zaštitu potrošača.
Može li potrošač odustati od sklopljenog ugovora o stambenom potrošačkom kreditiranju?
Može. Potrošač ima pravo u roku od 14 dana od dana sklapanja ugovora o stambenom potrošačkom kreditu odustati od ugovora bez navođenja razloga. U slučaju odustanka potrošač mora o tome izvijestiti kreditnu instituciju. Za taj odustanak potrošač nije dužan platiti posebnu naknadu kreditnoj instituciji.
Koje su obveze kreditne institucije pri procjeni kreditne sposobnosti potrošača?
Prije sklapanje ugovora o stambenom potrošačkom kreditu kreditna institucija obvezna je detaljno procijeniti kreditnu sposobnost potrošača te je kontinuirano pratiti tijekom cijelog trajanja ugovornog odnosa. Procjena kreditne sposobnosti potrošača provodi se na temelju informacija o prihodima i rashodima potrošača i drugim financijskim te ekonomskim okolnostima koje su nužne, dovoljne i proporcionalne.
Što u slučaju promjene kamatne stope?
Kreditna institucija dužna je izvijestiti potrošača o svim promjenama kamatne stope i to na papiru ili drugom trajnom mediju, 15 dana prije nego što se promjena počne primjenjivati.
Ako kreditna institucija na ugovoreni način obavještavanja ne obavijesti potrošača o povećanju kamatne stope najmanje 15 dana prije njezine primjene, dužna je odgoditi primjenu nove kamatne stope do idućega obračunskog razdoblja.
Smije li kreditna institucija naplatiti za obradu i/ili odobravanje kredita (tzv. ulaznu naknadu)?
Novost je da kreditna institucija ne smije naplatiti naknadu za obradu i/ili odobravanje stambenog potrošačkog kredita (tzv. ulazna naknada).
Što je s drugim naknadama?
Sve druge naknade koje kreditna institucija naplaćuje u vezi s ugovorom o stambenom potrošačkom kreditu ne smiju biti veće od stvarnog troška koji je nastao kreditnoj instituciji, a radi kojeg se ta naknada naplaćuje. Nakon sklapanja ugovora o stambenom potrošačkom kreditu kreditna institucija ne smije uvoditi nove naknade niti smije povećati naknade koje su postojale u trenutku sklapanja ugovora o stambenom potrošačkom kreditu.
Postoje li informacije koje mogu dobiti bez naknade u kreditnoj instituciji?
Postoje. Najvažnije novost je da je kreditna institucija dužna na zahtjev potrošača, bez naknade, i u svakom trenutku tijekom cjelokupnog trajanja ugovora o stambenom potrošačkom kreditu, staviti na raspolaganje izvještaj u obliku otplatnog plana koji uključuje i izračun efektivne kamatne stope na dan izrade otplatnog plana, informaciju o ukupno plaćenoj glavnici, kamatama i troškovima, specifikaciju uplata i pregled promjena kamatnih stopa po kreditu.
Mogu li prijevremeno otplatiti kredit i plaća li se naknada (tzv. izlazna naknada)?
U svakom trenutku je moguće prijevremeno ispuniti, djelomično ili u cijelosti, svoje obveze iz ugovora o stambenom potrošačkom kreditu. Novost je da kreditna institucija ne smije naplatiti naknadu za prijevremeno ispunjenje svoje obveze iz ugovora o stambenom potrošačkom kreditu (tzv. izlazna naknada).
Na koji način je povećana zaštita pri kreditiranju u stranoj valuti?
Kreditna institucija dužna obavijestiti potrošača svaki puta kada se vrijednost ukupnog nepodmirenog iznosa koji je potrošač dužan platiti ili redovitih obroka odnosno anuiteta promijeni za više od 20% radi promjene tečaja.
Kreditna institucija dužna je tijekom trajanja ugovornog odnosa, na zahtjev potrošača, u bilo kojem trenutku trajanja ugovornog odnosa, omogućiti konverziju kredita iz strane valute u kojoj je kredit nominiran ili za koju je vezan, u alternativnu valutu, i to bezuvjetno.
Koliko puta se može provesti konverzija tijekom trajanja ugovornog odnosa?
Konverzija se može provesti samo jednom, bez naknade, tijekom trajanja ugovornog odnosa.
Što ako imam poteškoća u plaćanju kredita?
Obveza je kreditne institucije, prije pokretanja ovršnog postupka, poduzimati razumne i opravdane mjere radi postizanja dogovora u vezi s naplatom obveza iz ugovora o stambenom potrošačkom kreditiranju s potrošačima koji imaju poteškoća u plaćanju.
Prema Smjernici koju je donijelo Europsko nadzorno tijelo za bankarstvo (EBA) neke od mjera koje može poduzeti su: refinanciranje ugovora o stambenom potrošačkom kreditu, produljenje roka otplate kredita, odgoda plaćanja dijela ili cijelog obroka ili anuiteta za određeno razdoblje, promjena kamatne stope i sl.
Mogu li kreditnoj instituciji vratiti nekretninu s ciljem ispunjenja svih preostalih obveza iz ugovora o stambenom potrošačkom kreditu?
Ako je to pravo ugovoreno, možete. Novost je da postoji mogućnost da se kreditnoj instituciji vrati nekretnina (primjerice, stan) što se smatra potpunim ispunjenjem svih obveza iz ugovora (eng. „walk away“ klauzula). Ako je to pravo ugovoreno kreditna institucija dužna je zahtjev potrošača prihvatiti bezuvjetno i neopozivo.
Koje tijelo je zaduženo za provedbu nadzora?
Hrvatska narodna banka zadužena je za provedbu nadzora na primjenom Zakona o stambenom potrošačkom kreditiranju i podzakonskih propisa donesenih na temelju zakona.
Odlučili smo se za prijevremeni povrat kredita, ima li banka pravo naplatiti naknadu za prijevremeni povrat?
Naknada za prijevremeni povrat kredita detaljnije je regulirana od 01.01.2010. godine kada je Zakonom o potrošačkom kreditiranju propisano kako se ona ne smije obračunavati za kredite s promjenjivom kamatnom stopom dok se za one s fiksnom kamatnom stopom može naplatiti pod određenim uvjetima. Ova odredba se ne odnosi na kredite koji su ugovoreni prije 01.01.2010. godine. Vezano uz naknadu za prijevremeni povrat stambenih potrošačkih kredita, donošenjem Zakona o stambenom potrošačkom kreditiranju (od 20.10.2017. godine) propisana je zabrana naplate takve naknade za stambene kredite, ali samo za kredite sklopljene nakon stupanja na snagu zakona.
Međutim, ovdje valja spomenuti da, ako je vaš prijevremeni povrat kredita motiviran povećanjem kamatne stope na kredit, isti također možete vratiti bez plaćanja naknade u roku od tri mjeseca od zaprimanja obavijesti o povećanju kamatne stope. Ova se odredba odnosi na sve kredite bez obzira na datum sklapanja.
Banke unutar zakonom dopuštenih okvira samostalno utvrđuju visinu naknada za svoje usluge i objavljuju u javno dostupnim tarifama naknada.
Smije li banka prodati moj kredit?
Prema važećim propisima, banka ima pravo prenijeti svoje potraživanje na trećeg, zaključivanjem ugovora o prijenosu potraživanja (kredita). Za ustup potraživanja nije potreban pristanak dužnika, ali je ustupitelj odnosno banka, dužna o tome obavijestiti dužnika. S ustupljenim potraživanjem (kreditom), na novog vjerovnika prelaze i sva sporedna prava kao što su pravo na kamate, založna prava i dr., a novi vjerovnik ima prava i obveze kao dotadašnji vjerovnik (banka) pa može, između ostalog, pokušati naplatiti svoje potraživanje na načine koje smatra primjerenim, ali uz obvezu da potrošača ne dovede u nepovoljniji položaj u odnosu na položaj koji je imao kod banke.
Imam li pravo na informiranje o kreditu prije ugovaranja kredita?
Prije ugovaranja kredita banka vam je dužna uručiti "Europski standardizirani obrazac informacija" s najvažnijim informacijama o kreditu za koji ste iskazali interes. Usporedno se prikazuju informacije za traženu liniju kredita i informacije za kredit iz ponude banke koji je u domaćoj valuti. Ukoliko takav kredit nema u svojoj ponudi, banka vas upućuje na listu banaka koje takav kredit imaju u ponudi. Obrazac je personaliziran i unificiran pa služi i za usporedbu različitih ponuda.
Na koji način mogu saznati stanje svojeg kreditnog (a i štednog) računa?
Banka je dužna, najmanje jednom godišnje bez naknade obavijestiti potrošača o stanju njegovog kredita ili depozita.
Imam li pravo zatražiti otplatni plan za vrijeme trajanja ugovora o kreditu?
Za vrijeme trajanja ugovora o kreditu potrošač ima pravo u svakom trenutku zatražiti izdavanje otplatnog plana. Dodatno, ako je riječ o stambenim potrošačkim kreditima, potrošač ima pravo i na izračun efektive kamatne stope na dan izdavanja otplatnog plana te na informaciju o ukupno plaćenoj glavnici, kamatama i troškovima, specifikaciju uplata i pregled promjena kamatnih stopa po kreditu.
Mora li banka bezuvjetno odobriti moratorij kredita po zahtjevu potrošača?
Moratorij kredita ili mirovanje kreditne obveze pod određenim unaprijed definiranim uvjetima nije isključivo pravo, te ga banka može ili ne mora odobriti potrošačima.
Koji je rok za odgovor na prigovor?
Banke su dužne omogućiti potrošačima podnošenje pisanih prigovora. Prigovor treba biti strukturirano opisana sporna situacija s dovoljno podataka potrebnih za provjeru i utvrđivanje činjeničnog stanja. Banka je dužna odgovoriti na prigovor u roku od 15 dana od zaprimljenog prigovora. Osim banci potrošači se prigovorom mogu obratiti i Hrvatskoj narodnoj banci.
Koji tečaj banke smiju primjenjivati u svojim kreditno depozitnim poslovima?
Od sredine 2013. godine propisano je da su banke, u poslovanju s potrošačima vezano uz primanje depozita i odobravanje kredita, koje se odnosi na usluge s valutnom klauzulom, dužne primijeniti srednji tečaj Hrvatske narodne banke odgovarajuće valute u odnosu na kunu koji važi na dan transakcije.
